マンションの売り時は大規模修繕の前?後?

マンションの売り時と大規模修繕のタイミングには大きな関係があります。大規模修繕が終わったタイミングで修繕積立金が大幅に値上げされることが多いからです。修繕積立金が高くなると売りにくくなってしまいます。逆に大規模修繕の直後はマンションの外観はとてもきれいになっています。

それなら、大規模修繕の後の方が売りやすい気もします。マンションの売却を考えているなら大規模修繕のタイミングをよく調べておきましょう。

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マンションの大規模修理の前がマンションの売り時?

中古マンションを買う人の多くは住宅ローンを組みます。そして月々の支払いを細かく計算しながらマンション選びをします。この時に、管理費や駐車場料金、修繕積立金などもしっかり確認して月々の支払いを試算します。

もし、修繕積立金が予想以上に高いと感じると、その時点で購入候補から外されてしまうのです。修繕積立金が値上げになってから売りに出すよりは、値上げ前に売り出す方が有利になります。大規模修繕の後に修繕積立金の大幅な値上げが予想される場合には大規模修理の前に売りに出すのが得策です。

といっても、大規模修繕の直前では買う方もなんとなく見送りたくなってしまいます。わざわざ、足場を組んだマンションを選ぶ人は少数なのです。大規模修理の少なくとも1年ぐらい前には売り出したいものです。

マンションの大規模修繕とは?

マンションの修繕には小規模修繕と大規模修繕があります。小規模修繕とは、それほど大きな修繕費がかからず、3年から5年ごとに行われる修繕のことです。大規模修繕とは、12年から15年ごとに行われる非常に大きな費用が掛かる修繕のことを言います。

マンションの老朽化を防止し、外観や住環境、安全性、資産価値を守るために行われるのです。大規模修繕は一般的には外壁塗装工事のタイミングで行われます。分譲マンションでは、建設当初から大規模修繕の計画をたてています。

工事の内容は、外壁塗装工事、屋上防水工事、鉄部の塗装工事の他、給水管と排水管の工事、エレベーター、機械式駐車場の交換などありとあらゆる工事が行われます。大規模修繕では外壁工事のためにマンションの周囲に足場を組みます。

そのため工事期間中は外観や住環境が一時的に落ちてしまうことが多いものです。

大規模修繕の後に修繕積立金が値上げされる理由

分譲マンションの場合、修繕費用は住民がお金を出し合って積み立てます。その積立金の中から都度修繕費用が出されるのです。ところが大規模修繕が終わってから、この積立金が大幅に値上げされることが少なくありません。値上げされる理由は、積み立てたお金だけでは修繕ができなかったからです。本来修繕積立金は、建設当初からの計画に基づいて計算されているはずです。なぜそれが足りなくなってしまうのでしょうか?

考えられる理由としては二つあります。一つは修繕積立金決定時の設定価格が低すぎることです。もう一つは修繕工事価格が高騰していることです。非常に長期の計画なので、物価の上昇や社会情勢の変化で工事費の見込み違いが起きることが多いのです。

修繕積立金が値上げされないときには大規模修繕直後が売り時?

大規模修繕の後は修繕積立金が上がることが多いので、大規模修繕の前がマンションの売り時だと考えられます。しかし、マンションの修繕積立金に十分余裕があれば、修繕積立金は値上がりしません。この場合には、大規模修繕の直後がマンションの売り時なのです。

大規模修繕直後は外壁塗装や鉄部塗装の直後なので外観がとてもきれいです。外観はマンションの売れ行きに大きく影響します。もし、修繕積立金が値上げされないことがはっきりしているなら、大規模修繕の直後が売りやすくなります。

修繕積立金が不足するか確認する方法

大規模修繕の後で修繕積立金の値上げがあるかどうかを確認するには、修繕積立金が十分かどうか確かめなければなりません。どうすればそれが確かめられるのでしょうか?まず調べることは、そもそも、そのマンションには長期修繕計画があるのかどうかです。

もしあったなら、その計画期間は30年以上あるかどうかを確認します。実は、多くのマンションには長期修繕計画があるものの、30年以上計画されているマンションは半数程度だといわれています。また、長期修繕計画の項目もチェックしなければなりません。

1回目の大規模修繕計画では外壁塗装、鉄部塗装、防水工事など、2回目には1回目の工事に加えてエレベーター、機械式駐車場の更新、排水管、共有スペースの照明器具などの補修になります。3回目の大規模工事では、1回目、2回目の項目に加えて各戸のサッシ、玄関扉、手すりの取り換え、エントランスや駐輪場、駐車場の補修、給水排水給湯管の更新、電気設備、外構改修が加わります。

長期計画になればなるほど、修繕部分が増えるため修繕費は高く見積もられます。このレベルまで計画された長期修繕計画なら大規模修繕の際にも修繕積立金の値上げはない可能性が高いといえます。もし、修繕項目に抜けがある修繕計画なら、実際に修繕をした後で値上げされる可能性が高いのです。

修繕積立金の値上げが決定されるタイミング

修繕積立金を値上げするためには管理組合の総会を開かなければなりません。総会の普通決議で議決権を持つ人が2分の1以上賛成して初めて修繕積立金の値上げを可決することができます。ただし、マンション管理費に関する規約を別途設定している場合には、総会の特別決議が必要になります。

この場合には議決権者の4分の3以上が賛成する必要があります。総会に出席していれば、修繕費値上げが可決されたことを確認できるでしょう。もし、棄権した場合には総会の議事録で知ることになります。まだ、大規模修繕が行われていなくても、大規模修繕後には修繕積立金が値上げされることが決まっている可能性があります。

この場合、マンションを売るときに、そのことを説明しなければなりません。もし説明せずに売却した場合には、契約解除などの可能性も出てきます。つまり、マンションの売却を考えているなら早めに長期修繕計画を確認して、大規模修繕の話が出る前にアクションを起こした方がいいのです。

修繕積立金値上げの心配がない場合は、大規模修理にとらわれなくても大丈夫

修繕積立金値上げの心配をしなくていい場合には、一番売り易いのは大規模修理の直後です。買う立場にしてみれば、外観も設備もきれいなマンションは魅力的です。しかも、あと10年程度は大規模な工事がないこともわかるので買う気分も盛り上がります。

大規模修理から5年ぐらい後なら大規模修理にあまり神経質にならなくても大丈夫です。子供の学校、結婚、出産などの都合を優先して売却のタイミングを決めましょう。大規模修理から5年以上たっている場合には、大規模修理のタイミングを見計らって売りに出すことを考えましょう。

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