京都のマンションに売り時はあるの?マンション相場や売り時をご紹介!

京都のマンションを売りたい時、売り時に売却することで高値になる可能性があります。そのためには、京都のマンション事情や相場を理解することが大切です。また、中古マンションの需要やマンションの売り時に関する知識もあるといいでしょう。

これから、マンションの相場や売り時についてご説明しますので、参考にしてみてください。

「マンションの売り時は大規模修繕の前?後?」

京都のマンション需要とは?

京都府は居住人数や観光人数が多く、中古マンションであっても需要が高いとされています。訪日外国人も増加し、日本の観光地を代表する地域でもあるでしょう。インバウンド需要によってマンションの価格も上昇しています。

2017年の京都市観光消費額は1兆円以上であり、前年度よりも約3.7%増えている結果です。つまり、これからも京都への観光人数や観光消費額は増えると見込まれています。京都府や京都市の経済状況が好調だと、住民だけでなく企業が不動産を必要とするため、結果的にマンションや事務所に使える施設の価値や価格は高くなるのです。

京都の中古マンション相場とは?

京都府の中古マンション売却価格は、不動産取引情報サイトで調べることが可能です。例えば、「全国指定流通機構連絡協議会」は「レインズマーケットインフォメーション」という情報サイトを運営しています。それで地名や時期を検索すると、マンションの売買価格や傾向を把握できるのです。

レインズマーケットインフォメーションの情報によると、2017年3月~5月の中古マンション売買数は433件で、平均成約価格は約2,444万円でした。1年後の2018年3月~5月の中古マンション売買数は377件ですが、平均成約価格は約2,488万円になっています。

その後も平均成約価格は高くなっていて、2018年12月~2019年2月は約2,582万円です。平均成約価格は上昇傾向にありますが、平均専有面積は低くなっているのが現状です。2017年3月~5月は61.8平方メートルでしたが、2018年3月~8月は約59.9平方メートル、2018年12月~2019年2月は約61.4平方メートルという結果になっています。

つまり、平均専有面積は狭くなっているにも関わらず、価格は高くなっているのです。平均平方メートル単価も高くなっているため、狭い部屋であっても高額を出す人が増えていることに繋がります。

マンションの売り時のポイント1「経済情勢」

中古マンションを売る場合、売り時として基準になるのが「経済情勢」です。経済情勢とは、大きなイベントや地区開発などによる経済の変化を指します。例えば、京都府で大きなイベントがある時には、その地区に住みたいと考える人が増えて、需要が高まるでしょう。

需要が高くなると、市場での評価も上がって売り時になるのです。ただし、大きなイベントとは毎年開催するようなイベントではありません。オリンピックレベルのイベントではないと、大きく経済情勢が変わらないこともあります。

また、地区開発でもマンションの価格は大きく変化するでしょう。近隣に商業施設やテーマパークができた時には、その地域に住みたいと思う人が増えます。また、道路や鉄道路線が増え、新しい駅や高速道路などができた時にも、市場での評価は上がりやすいです。

住みやすい環境が整うほど、中古マンションの取引価格も高くなります。

マンションの売り時のポイント2「築年数」

築年数も売り時を考える時の重要ポイントです。購入するマンションを選ぶ時、築年数を指標にしている人も多くいます。例えば、新築~3年以内だと綺麗な状態を保っていると思われがちで、10年以上になると他人が住んだ汚れや痕を実感しやすいです。

つまり、他人が住んだ痕跡をあまり感じたくない人は、新築~3年以内のマンションを選ぶ傾向があります。ただし、購入する人によって優先する項目は異なるため、築年数それぞれの特長を活かした売り方をすることが大切です。

新築~築3年以内の場合、ほぼ新築として扱われます。取引価格は新築と変わらない場合も多く、高い金額で取引されています。新築~3年以内で売却する理由として、不幸や離婚があった場合や転勤で手放すことが多いです。

また、投資物件として購入し、大きな値上がりによって売却する人もいます。新築~築3年以内で売る場合、購入した金額とほぼ同じ価格で売却できるため、住宅ローンが残っていても完済できる可能性が高いです。よって、売り時として判断できます。

築5年以内の中古マンションは「築浅」とみなされる状態で、購入者からマイナスイメージがある年数ではありません。建築資材や設備も大きな劣化はなく、人気があるでしょう。取引価格は新築~3年以内と比べると、数百万円単位で低くなってしまいます。

ただし、社会情勢によって変動するため、状況によっては購入時と同じような価格で売れるかもしれません。大きな劣化や破損がない限り、スムーズに中古マンションとして販売できます。購入者にとって一番購入金額が安いと感じるのが、築10年未満です。

築10年以上になると、今後のリフォームや修繕代なども含めた価格が高額になるため、築10年未満を求める人は多くいます。売り手にとっては、長期譲渡所得による税務面でのメリットもあるでしょう。10年以上になると買い手は少なくなる傾向があり、築10年以内が売り時です。

また、マンションによっては、大型の修繕をする時期があります。一般的には築10年~築15年前後で行うため、大型修繕が終わったタイミングで売るのも手段です。大型修繕が終わった中古マンションは価値が高くなっていて、買い手も積極的に買いたいと取引してくれます。

築10年以上は修繕リスクがある年式となり、購入を控える人が増え始めます。よって、買い手との条件が一致しない限り、売り時とは言えません。例えば、安い金額でマンションを購入したい人、リフォームやリノベーションで内面を変化させたいなどの条件が合えば、売れるでしょう。

築20年~30年の場合、評価額は低くなっているため、購入者がローンを組むのが困難になります。よって、安い価格になるだけでなく、現金一括で払える人しか購入できないのです。

マンションの売り時のポイント3「シーズン」

マンションを売りたいと考えていても、売る時が決まっていない時には、売れやすいシーズン中に取引するといいでしょう。例えば、転勤などで引っ越しが増える3月と9月に住み始めることを想定します。その場合、少し前の9月~12月、3月~6月頃から査定や不動産業者の選択を始めるのが望ましいです。引き渡しの1ヶ月前には契約ができると、スムーズに売買できるだけでなく、高値になる可能性もあります

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